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2018最后兩月,給購房者的12點建議!
2018-11-21 15:13:17  來源:

    恰逢秋高氣爽,樓市金九銀十已過,2018年僅剩2月不足,村長抬頭夜觀星象,看斗轉星移,低頭掐指一算,掌骨間一番云雨,房事的12大建議就幽幽地飄了出來,速速來看!

 

    1 樓市調整了,這點不用懷疑

    對于當前的樓市,大致有“入秋”“入冬”“寒冬”三種觀點:

    持“入秋”觀點的樂觀派人士認為目前市場是調控政策帶來的正常市場反應,不值得大驚小怪;

    認為“入冬”的人士認為市場頹勢初顯,不確定較大,但還是會回暖;

    持“寒冬”觀點的悲觀派人士則認為房地產市場將持續惡化,黃金時代一去不復返了。

    三種不同的觀點掐起架來,誰都說服不了誰。投射在市場上,就是濃厚的觀望情緒。

    剛需們舉棋不定,既怕跌又怕漲:房價跌了,怕它再跌,自己高位入市就會當冤大頭;房價漲了,怕它再漲,白白錯過了良機,以后再也買不起了。

    與隔壁汽車行業,銷售量自7月起已連續幾個月同比下滑相比,房地產業的情況還算不上“差”。

    即使此前遭到諸多解讀的土地流拍等現象,其實主要集中在三四線城市,其影響也是得到一兩年后才逐漸顯現。

    深圳此前房價連續降了十幾個月,咋一聽很嚇人,仔細一看,有時候一個月才降了幾塊錢。

    “金九銀十”期間,廣州新房網簽18486套,同比上漲54.64%。

    從整體的情況看,當前市場最多算深秋,還沒進入寒冬。

 

    2 調控政策不易松動

    政策松動的前提,要么是行業觸及系統性風險底線,例如出現業主違約潮,銀行大面積壞賬等,目前還看不到明顯征兆;要么就是房地產長效機制建設取得實質性進展;

    即使有所松動,也將會是“因城施政”,不會全面放松。例如在2014—2015年樓市刺激過程中,北上廣深的限購是從沒有放開過的。

    同時,可能松動的只是限制性政策,類似 2014-2015 年的刺激性政策預計不會出現,不然決策層的臉都要被打爛了。

    至于調控什么時候放松?

    一是要看整體的市場走勢,如果樓市整體走壞,房地產的存量過剩,購房者的需求不強。

    一旦出現這種情況,可能最先松動的是資金端的利率。政策為了刺激房地產,下調利率和抵押貸首付比,以提高居民支付能力,通過管理居民加杠桿來透支住房需求。

    然后才是對各種限的松綁,限價限購限售之類的。

    所以這些信號要注意。

 

    3 房價不會大跌

    房價大漲會調控,一旦大跌,政府維穩的調控,就不會置之不理。

    根據央行最新的數據,今年前9個月新增人民幣貸款13.14萬億,其中5.69萬億是“住戶貸款”。這意味,新增貸款的43%給了“住戶”,也就是居民家庭。

    中國人貸款能干什么?當然主要是買房子。

    不過,目前中國居民債務壓力已經不低。

 

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    中國居民大部分債務、財富都是體現在房產中,房價一旦大跌,對很多人來說將是不能承受之重。

    而對于地方政府而言,很多地方政府發行的專項地方債里(比如土地整備專項債),是以GDP增速作為參照來預期地價上漲的。地價如果不漲,這些債券還本付息就是問題。

    所以,房價如果大跌,并不符合大多數老百姓的利益,也不符合地方政府的利益。

    政策的目標是維持穩定。所以,陰跌或者微漲將會是大概率。

    這兩天剛出一個新聞。合肥某院子項目剛降價6000銷售,當地房管局局長就立馬前往視察。

 

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    隨后該項目又回漲了3000。

    碭山某樓盤降價后,當地政府組織召開了一次"降價未遂事件"約談會,停辦相關樓盤預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。

 

    4 明年房產稅還見不到

    現在買房人頭上,有幾把無形的刀。比如,房產稅,比如預售制度取消。

    這其中,最嚇人的是房產稅。

    政策出臺的目的是為了穩定樓市,目前現有政策已經初見成效。房地產稅可能會影響當前的土地財政模式,改變行業底層游戲邏輯,牽涉太廣,需要其他長效機制同步配合,明年難見實質性動作。

    并且,房地產稅出臺確立的是“先立法、后征收”的推進原則,目前距離開征還比較遙遠,留給市場反應和消化的時間還比較充足。

    那么房產稅會影響房價嗎?

    答案是肯定的。

    任澤平認為,征收房地產稅有三個作用:

    一是調節收入差距、促進社會公平。二是籌集地方財政收入,逐步替代土地出讓金。三是增加保有環節稅收,降低建設交易環節稅收。

    僅從第一點上看,房產稅出臺的目的就是為了打擊炒房者使炒房成本增加,從而使這部分人減少、退出房地產市場,確保房地產行業的平穩,保證長足的發展。

    所以房產稅一度被認為是抑制投機性需求、調控房價的重要工具。

 

    5 買房杠桿不要太高

    如上面所說,房價穩定是決策層的目標,也是廣大群眾可以接受的情況。

    但是,如果你杠桿加得太高,就意味著,房價只要不漲你就是輸。

    我國當前的家庭債務,包括消費貸款和經營貸款,這其中以消費貸款為主體。

    而消費貸款中,又以房貸為主,房貸占家庭債務整體的比例超過一半。

    近兩年來,短期消費貸款異軍突起,漲幅之猛,遠遠超過房貸。這些所謂的短期消費貸款,往往都是以首付貸、消費貸,房抵貸之名,大肆進入房地產市場。

    過去,豐富的金融工具對投資客而言是如虎添翼。

    但現在要注意,翅膀如果插太多,會成鳥人。

    前陣子,廣州有中介拋出一批打折房源,標價8折,出貨價是評估均價的85折,并且數量還不少。

    不清楚的人,以為這是哪位房祖宗(房哥房爹什么的已經不夠用了,現在叫房祖宗)在大甩賣,打聽了才知道這些房產都來自于銀行的不良資產拍賣,這些房主基本都是因為還不起貸款,被銀行收房了。

 

    6 不同區域 行情分化明顯

    市場火熱的時候,普漲是常態。市場趨淡時,行情就開始分化了。

    這種分化,既有全國范圍內的一線,二線和三四線城市分化,也有一個城市內部,片區與板塊之間的分化。

    總體而言,一線城市問題不大,至少對剛需而言,每次下跌都是不錯的買入機會。

    二線城市要分強二線和弱二線。強二線的目前有一個概念叫準一線,比如杭州,南京、成都、武漢、廈門這些,遠一點看,也是沒問題的。

    在我看來,排第三的是大城市圈中周邊的城市。比如深圳周邊的東莞、惠州,上海周邊的昆山、蘇州,北京周邊的張家口、承德,廣州周邊的佛山等。

    這些城市就屬于環一線,他們的前途也是光明的。

    再往下就是環二線了,類似南京周邊的滁州、馬鞍山、蕪湖、鎮江等城市。

    最后是三四線,老實說,我現在對這類城市是看空的。

    下面會講到,一線、二線、三四線的樓市,無論從均價、土地供應等方面看,行情分化都十分明顯。

    即使是在同一個城市,不同片區的差異也很大。

    例如深圳,優質的物業仍然需要搶購,而有的項目,據稱開盤去化率只有1%。

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    因此,買房還是要核心地段的核心物業。順周期的時候核心地區最先漲,逆周期核心地區最扛跌。

 

    7 剛需迎來入手窗口期

    到目前為止,從整體情況而言,大部分二三線城市都還是處于微漲之中。

 

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    2018 年,對于新建商品房價格,一線城市和二三線城市表現出現分化。

    一線城市同比價格相對穩定,與去年同期相比,漲幅在0附近徘徊。

    二、三線城市同比價格仍維持上漲。二線城市價格同比增速相對于2016年和2017年上半年有所下降,而三線城市新建商品房價格同比增速自2016 年后開始上升,目前仍維持2017年的增長水平,且同比增速高于二線城市和一線城市。

 

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    那為什么說剛需迎來入手窗口呢?

    市場轉淡的情況下,一是開發商可能“以價換量”,剛需或許可以找到一定優惠。

    此前碧桂園在上海、鄭州的項目均出現降價,同時在江蘇省句容市、安徽省滁州市等地,碧桂園采取降低首付促銷。

    二是投資需求被壓制,沒有投資客一起搶房了,剛需的選擇就更多。

    對于剛需而言,房子是用來自住的,5年、7年內不大可能會賣房,因此短期房產價格的波動和下跌,挺挺也就過去了,只要中長期是保值的就可以,不要總是想著買在最低點。

 

    8 盡量買商品房

    各種保障房,有能力的盡量別買,因為不能自由上市的房產,已經不是商品。

    商品房會漲價,是因為除了消費屬性之外,還有金融屬性。保障房二者都不沾邊,也就沒有溢價,沒有升值前景,并不能實現資產保值乃至升值的作用。

 

    9 投資客短期內應該暫緩

    但如果你確實有閑錢,仍然想投資房產也行。

    因為自從1987年有官方的房價統計數據以來,粗略地算,年平均回報率約10%(未扣除通脹)。在別的地方找不到這樣的資金回報率了。

    但是,一定要做好中長期持有的準備,留夠充足的月供,保障現金流。過去30年的商品房市場之路表明,一旦低迷起來,持續5年左右也是正常的。

 

    10 三四線城市慎重

    三四線城市慎重,未來市場風險最大的依然是三四線城市。

    三線城市2018年前9月與2017 年同期相比,供地數量及面積均有明顯上升。供地數及面積分別增加 7.65%與 18.01%。

    相比而言,一線城市供地減少的趨勢較為明顯,供地數及面積分別減少 21.39%與 26.75%。

 

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    一線城市有龐大的住房需求,能支撐得起未來房價在一個動態平衡內維持。但三四線城市供應大增,需求端在棚改貨幣化收緊后更為不足,下降風險大。

    樓市有點跟股市很像,也玩板塊輪動。

    比如,這輪樓市的上漲是以一線城市的深圳開始,后是北京、上海。再后來,二線城市的廈門、南京、合肥點爆。最后是去年強勢啟動的三四線城市。

    你可以看到,目前以北京為首的一線城市,以萎靡一年由余,特別是環京片區已經埋了不少人。

    幾個月前,以合肥、廈門為首的二線城市也開始調整了。那目前正火爆的三線城市會調整嗎?

    一定會的。而且我的悲觀判斷是,三四線城市一旦開始調整,幾年內是沒有希望了。

 

    11 一二線及城市圈房產優先

    全國除了20個左右城市,其他基本都沒有成熟的二手房市場。

    嚴格地說,有成熟二手房城市的市場才談得上是投資,在其他城市買房,房價看著有些是漲了,但賣不出去也只是紙上財富。

    城市選擇很簡單,除了4個一線北上廣深,其實就是華東南京蘇杭無錫合肥,華南惠州佛山東莞廣州,華北其實就是環京和天津鄭州,西南成都重慶,以及華中的武漢。

    這與中國特有的城市化有關:三四線城市過度投資、人口及資源向一二線城市遷移。

    另一方面,從美國、日本等國際經驗來看,后房地產時代人口繼續向大都市圈遷移,農村、三溪縣城市等面臨人口凈流出的壓力。因此,三四線城市庫存積壓的風險偏高。

    存量過剩,對二手市場的流動性是致命打擊。

    所以千萬別想著在大城市的外圍買套房投資,將來有機會能升級換到大城市。未來市場風險最大的肯定依然是三四線城市。一二線及城市圈房產,價值和流動性肯定超三四線城市。

 

    12 關注房產本身價值

    要更加關注房產本身的價值,不要只看價格。遠離公寓、商鋪、老破大。不要隨便追漲殺跌,放棄抄底撿筍心態。

 

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