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這一次,樓市最佳“抄底”時機已到!你信嗎?
2018-11-15 15:39:48  來源:

    每一次房價調整,都是剛需入場機會,這一機會稍瞬即逝。

    然而,最好的抄底時機,并非樓市剛剛調整之際,也非房價下跌趨勢確立之時,更不是苦等樓市跌到谷底的機會。

    樓市調整時,市場情緒游移不定,房價只會來回波動;下跌趨勢確立之時,一切才剛剛開始;樓市跌到谷底固然最好,但沒人知道真正的底在哪里。

    那么,到底什么時候抄底最合適?

 

1 歷史上的兩次大跌

     不熟悉歷史,就無法認清現在。

    在中國20年樓市上行周期里,至少有兩次大回調。

    第一次是2008年,受全球金融危機影響,樓市首度出現大調整。這一年,廣州房價一度下跌30%,深圳房價最高回撤36%,而到了2009年河2010年,這兩大城市不約而同走出翻倍行情。

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     第二次是2014年,樓市高庫存問題突出,一二線城市房價全面回撤,三四線城市成交量萎靡。直到2015年多輪降準降息齊上陣,加上政策全面寬松,樓市才又重回上升通道。接著在漲價去庫存和棚改貨幣化的強刺激下,幾乎所有城市都走出翻倍行情。

    在中國樓市里,一直都有房價“只漲不跌”的神話。這兩次調整,正是對這一神話最好的反駁。

    顯然,樓市運行的真相是:房價漲起來一飛沖天,跌起來也會一瀉千里。

    買在最高點的人,固然不會永遠在山頂上站崗,但與后來者相比,承受的風險與獲得的收益,都不可同日而語。

 

2 何時是底?

    從現在回望過去,我們或許斬釘截鐵,認為最好的抄底時機就在2008年和2014年。

    但這是后來者思維,沒有誰全能全知。在不確定面前,有兩個問題需要回答。

    其一,身處其中,你知道什么時候是底?

    以廣州為例,2007年10月,廣州房價攀上階段性高點11574元,而到了2008年3月,跌到9300元,跌幅為19.6%,隨后在4月份迅速反彈回10996元。但到了2008年年底,房價進一步跌到8000元,跌幅擴大到30%以上。

    顯然,2008年4月不是底,2008年12月也沒到真正的低點,如果房價一下跌就蜂擁而入,被套個20%也不是什么難事。

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    其二,市場情緒極度悲觀,你敢不敢進去抄底?

    無論是2008年還是2014年,房價下跌的同時,伴隨著土地流拍、降價維權以及房企裁員。連身在其中的開發商都紛紛收緊擴張步伐,遑論一般購房者。

    這個時間點,固然房價已經到了最低點,也不會有多少人敢于進場抄底。

    除了資金盤龐大且不在乎損失的土豪們,大多數人都冒不起這個險。

 

3 最好的抄底時機

    那么,最好的抄底時機,是什么時候?

    答案是,在樓市開始復蘇時。

    于歷史而言,這是2009年四萬億大投資正式啟動之際,是2015年一年五次降準六次降息全面開動之時,是“樓市去庫存”被定為年度任務之際,是“棚改貨幣化”全面加碼之時。

    為什么選擇這個時機?

    第一個原因是,中國樓市是典型的政策市。當政策放松信號重啟時,意味著房價下跌已經觸及有關方面所能承受的尺度。

    當然,政策放松信號重啟,房價未必就能迅速反彈。因為無論市場情緒的修復,還是寬松政策的落地,都需要時間。

    繼續看歷史,到2014年底,除北上廣深之外,全國42個城市全部取消限購,但只有廈門深圳兩地房價開始復蘇,多地仍在繼續探底。

    直到2015年一年五次降準六次降息開啟之后,二線城市房價才正式步入復蘇通道。而三四線城市,則要看2016年底棚改貨幣化全面加碼之際。

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    所以,在政策市,跟著政策走是保險選擇。當行政管制與金融管控接連放松時,那就意味著進場的機會到來。

    第二個原因是,右側交易,在樓市是相對安全的選擇。

    右側交易是個股市術語,簡單點說就是在上升趨勢確立時買入,而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側交易固然買不到最低點,但相比于抄底抄到山腰上,則更為穩妥,且更適合剛需。

    有人說,剛需無論什么時候入場都合適。言外之意是,反正用來自住,能夠承受風險,即使在高位站崗也不用怕。

    這顯然是不負責任的論調,為什么投資者可以謹慎,剛需就必須一往無前?

    相比而言,剛需依靠六個錢包湊齊的首付,比投資者手中富余的資金更加重要,更難以承受房價大幅回調所帶來的沖擊。

    所以,越是剛需,越需要謹慎。

 

4 現金為王

    美國經濟學家、《房地產周期百年史》作者霍伊特發現一個有趣的現象。

    他在對芝加哥地區100年房價走勢進行分析時,發現房地產大周期的年限是18年,而小周期則是三到五年。

    這個周期律早已為人所熟知,真正有意思的是另一個發現。

    霍伊特說,賺錢最多的人,是在危機期間抄底的人,但這些人往往不是專家,而是皮貨商和零售商。因為當房價真正下跌時,專家可能也趕上了低迷時期,手中的流動現金極度匱乏。

    所以,那些在房價暴漲期大肆加杠桿的投資者,一旦遭遇房價下跌,不僅自己的現金流會成問題,而且面對兩成乃至三成的房價回撤,也會喪失最好的機遇。

    而在樓市巨輪剛剛調整時就蜂擁抄底的人,也很容易陷入困境。抄底,最怕的是抄到半山腰,當底真正來臨時,手中沒有現金可用了。

    現金流的重要,于房企而言,也是如此。

    2015年到2018年,一眾二線房企,通過高周轉與高負債,迅速躋身到第一陣營。但形勢一旦逆轉,高負債就成為損及根本的拖累,輕者傷筋動骨,重者萬劫不復。

    這個時間點,誰有充足的現金流,誰就有瘋狂抄底的機會。

    對,我說的就是萬科和融創。

 

5 春天會來,但先要熬過冬天

    雖然春天一定會到來,但不是每個人都能熬過冬天。

    以香港為例,從2003年到2018年,香港樓市拉出一條壯觀的大陽線,房價翻了7倍有余。只要在這其中任何一年買入,收益都頗為可觀。

    然而,很多人只知道香港房價漲出天際,卻不知道香港房價曾經大跌70%。

    從1997年到2003年,香港房價指數從最高的102.93下跌到最低點的31.77,下跌超過70%。

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    換言之,如果你在1997年以200萬的價格入手一套住宅,五年過去,這套房子只剩下60萬左右的價值。這時候,房子大幅貶值,但債務一點都沒少,就是賣掉房子,也不足以償還銀行的債務。

    當時,一夜之間,無數香港家庭淪為“負資產者”。

    當然,從歷史的大趨勢來看,只要熬過這5年,又是朗朗晴天。房價又會從60萬攀升到四五百萬,一切烏云都將消散。

    但問題是,當房價跌破首付,資產不斷貶值,而銀行貸款債務卻一點都不少,賣掉房子都不足以償還債務。更不用說,房價暴跌的市場,根本就不會有人接盤。

    那幾年,“燒炭****”成了時常見諸于媒體的熱詞。

 

6 樓市調控逆轉的信號

    樓市巨輪的調整,從來都不是一蹴而就的,它需要反復的試探與確認,由此也帶來市場情緒的起起落落,乃至房價本身的震蕩。

    在此期間,由于利益因素的存在,各種小道消息也會甚囂塵上。取消限購的謠言滿天飛,呼吁政府救市乃至放水的聲音一直都不缺乏,“樓市爆出大消息”之類的標題黨更是甚囂塵上。

    當這些現象出現時,并不意味著樓市調控發生逆轉,而是有些人希望調控發生逆轉。

    真正的放松信號,從來都不是一些從業人員的鼓吹與蠱惑,而需要實質性的政策落地。

    就常規而言,樓市真正的寬松只有兩個:一是降息以及放水重啟,二是限購陸續取消以及其他調控政策次第松動。

    放水能否啟動,受制于貿易爭端能否平息、美聯儲加息進程是否收縮;限購及限售會否取消,則取決于經濟基本面和金融風險壓力。

    如果外界大環境沒有太大變化,內部的政策調整就無從談起,樓市冰封的期限只會進一步延長。

    總之,不要被標題黨蠱惑,也不要被市場的紛雜信息誤導,拿好現金,等待時機。

 

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