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注意!樓市重要會議被曝光 這些信息不容忽視
2017-11-15 10:15:35  來源:

前陣子,萬科的郁亮三年前發表的“白銀論”被孫宏斌是一通怒懟,同時,孫宏斌又提出了自己的“鉆石論”。意思是房地產的好日子才剛開始。不過,萬科并沒有“氣餒”,隨即又拋出了“小年論”。
本文主要內容:
1、萬科的“小年論”
2、明年樓市會是“小年”嗎?
3、房企大佬們對2018年的預期
4、萬科“白銀論”為何淪為笑柄
1
萬科的“小年論”

 

作為中國房地產行業中的標桿性企業,萬科的影響力不言而喻。萬科對于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業走向的寶典。
近日,在興業證券組織的“萬科月度經營數據電話會議”上,萬科對明年房地產市場做出了判斷并提出了“小年論”。
關于“小年論”核心要點如下
1、明年調控政策放松的可能性很小。
2、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降,銷售面積和銷售金額雙降。
3、不同城市分化會很明顯,一二線城市房價難以上升,因為經過2016年的大漲,市場本身承接力弱化,加上政策調控,增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在,因為調整從2016年第四季度就開始了,持續很久了。
4、三四線城市也要分開看,在環一線城市周邊的三四線城市,會比較穩定。但基礎設施改善乏力和就業人口新增乏力的三四線城市,會降價。
2
明年樓市會是“小年”嗎?
總的來說,萬科談的是大勢,但我們還需要正視中國的房地產市場在不同類型的城市,其實是越來越呈現出不同的周期性的。
其中,北上深這些一線城市、環一線城市、二線城市、三四線城市,整個市場近年來大致呈現出的周期順序是:北上深——環一線+二線——三四線。
明年的市場會是什么樣?
首先,今年暴漲的三四線城市一定會迎來小年,這是比較確定的。投資三四線城市要規避,也是這個道理,再好的市場也不會天天漲。
其次,北上深明年不會是小年,市場會出現復蘇。尤其是一線城市的豪宅,依然存在整體性的被低估。比如在深圳,深圳灣沿線的豪宅,在這種調整市里,依然上漲了10%以上,體現出了很強的抗跌性。而環一線+二線,是小年的可能性更大。
整體上說,房地產買賣不存在什么趨勢性的機會。但如果看多一線城市的長期發展,那么,這是很好的進行長線布局的機會。

這個判斷如果大差不離,那么對于我們看待房地產企業明年的銷售,以及選擇自己的操作策略,都很有意義。
對房企來說
如果它今年的銷售結構中有較大比重來自于三四線城市,那么明年的增長壓力就會大一些,龍頭企業需要增加在一二線城市的銷售資源,才能確保持續高增長。
而且,假如明年三四線和二線市場出現調整,對于一些負債率高企的房企會產生資金壓力,這是我們需要動態觀察的。
個人來說
在一線城市顯然要儲備更多的現金,以及更加勤奮的去接觸市場。再重申一點:好城市的房子,博傻一點說,任何時候都可以買入,就像好股票從來不曾虧待過股東一樣,好城市也從來不曾虧待過房東。好城市,都是人們用鈔票一票一票投出來的,相信市場自己的表達。
3
房企大佬們對2018年的預期
對于明年的預期,萬科并沒有明確給出銷售目標,但從其公布的相關數據來看,測算出萬科今年銷售在5200億左右,明年銷售額會超過6000億。
這個主要包括以下幾點
1、萬科的項目資源,從銷售金額看,90%以上布局在一二線和環一線的都市圈內。
2、萬科今年能夠完成年初3500萬方的推盤量,明年實際推盤量至少會在4000萬方以上。
3、前10個月的銷售均價14800元。
4、萬科未來總的可售資源約1.35億平米。萬科今年第三季度新增項目超過了銷售規模,超過第一季度+第二季度的總和,10月份也新增了500多萬方,超過銷售面積近一倍。
其實萬科很聰明,借助本輪三年的小周期,成功優化了手中的儲備,甩掉了那些風險大的包袱(集中在三四線城市),留下了一二線和環一線的優質儲備。這是與人口流向保持一致的,基本上上岸了。
關于這一點,我們也能發現一些深層的信息
樓市行情如此不好,龍頭房企的銷售額仍然在不斷擴大。這只能說明一點:大房企正在加快分食小房企的市場,樓市集中度不斷提升。小房企正快速被出清。
萬科在今年選擇了與其他房企明顯不同的打法。我們看到一些房企今年都忙著降負債,而萬科則逆勢大規模收割,加快布局物流等產業。一方面是萬科較低的負債率支撐了它的收購,另一方面是萬科正在搶先轉型,力圖在下一波紅利中爭得先機。厚積而薄發,這一次萬科恐怕又要走在前面了。
萬科的這些動作,對個人也是有指導意義的。未來城市的分化將更加明顯,即便在一二線城市,也應該看到單純賺差價的短線炒房行為已經走進了死胡同。
個人想在房地產行業繼續混下去,就得優化自己的資產配置,差的都是負擔,應該盡快出了,留下那些好的,只有這樣才能保住自己的身家,并持續產出現金流(主要表現為房租收入)。
總的來說,2015年下半年以來,樓市走出調整期,迎來新一輪的暴漲,從一線城市到三四線城市,瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。不過,隨著調控政策的持續加壓,目前房價暴漲的局面基本得到控制,甚至一些熱點地區的房價也出現了松動的痕跡。
從公布的數據來測算,萬科2018年預計銷售額會超6000億,那么其他房企大佬如何看待即將到來的2018呢?
綠城中國CEO 曹舟南
今年年底或明年年初房價一定是往下走
曾斷言中國內地房地產市場即將崩盤的曹舟南,更擔憂因儲備量大,加上限購限價,限售險貸的政策調控下,以往以高地價博取未來的高房價的商業模式將不復存在。“我認為到今年年底,樂觀一點到明年年初,房價一定是往下走,這是沒有辦法的,這是國家戰略,要控制房價,房子是用來住的,不是用來炒的”。
碧桂園集團總裁莫斌
一二三四五線全線出擊
一線城市的剛性需求是永遠存在的,所以我們也希望除了在三、四線主戰場以外,也能夠擁抱一、二線城市。所以一、二、三、四、五線城市均衡發展也是我們追求的目標,我們希望在每一個地方的項目都能夠做成功。我們的目標市場現在是一二三四五線全線出擊,哪里有市場哪里就有碧桂園。
遠洋集團董事局主席李明
按照絕對居住人口去分析市場是不可靠的
兩三年想高位保持兩位數的增長是可能的。為什么說可能,其實我們都忽略了人口流動的問題,按照絕對居住人口去分析市場是不可靠的,真正的需求是來源于人口。
再多的房子用來住房總是有限的,一個人住2000平方米是不可能的,也不需要,住個50平方米,100平方米總是可以的,我覺得總是有限的。另外,我覺得長效的居住政策,隨著人們的共識,現在租賃,房地產稅,這些都還在看、在做,這些東西會發揮調節作用,所以我覺得要樂觀謹慎。
世茂房地產副主席許世壇
7折我們不約
對于2018年,我們整體是樂觀的,因為房地產對整個經濟的貢獻還是很大的,目前也沒有趨勢看到在下降。關于限購、限價,包括現在限價后批的價格如果高于當地的平均價,它還是會控制備案的,這樣對回款是有影響的。
肯定今年的限購、限價,特別是網上登記會對開發商的銷售和回款都帶來一些壓力。當然如果政府批的價只有我們認為市場的8折、7折,我們肯定是不賣的,我們再等等,看看有沒有其它的溝通渠道。
富力地產聯席董事長李思廉
地價也很難突然掉下來
中國有很多大的人口基數。中國有農村人口城市化這個大的政策在支撐,由于這個政策,每年有五千萬人口城市化。這個就帶動了城市周邊的農村人口,擁到城市去買房子。地價也很難突然掉下來,現在省會城市、一線城市,所有有名城市的招拍掛項目都不是兩三家公司競爭,很多公司都會參與,一般企業的資金還是充裕的。
4
“白銀論”為何淪為笑柄?
這一次的判斷,會再度淪為笑柄么?
想知道答案,我們就需知道當初的“白銀論”,萬科是怎么看走眼的?
時間要拉回到2014年6月23日
那時,還是萬科總裁的郁亮在《人民日報》撰文稱,樓市進入白銀時代,其對樓市表示謹慎樂觀,他認為樓市不撞“冰山”,但是賺錢不容易。
隨后,從14年到15年,又在多個場合為“白銀論”吶喊。
更重要的是,這期間,萬科身體力行,放緩了擴展速度,開始強調利潤和負債率。
而到2015年下半年的時候,整個樓市已進入寒冬,巨大的庫存量、放緩的銷售速度,讓中國樓市流露出崩盤的跡象。
然而,隨著2015年下半年的一紙“930去庫存”新政,讓奄奄一息的樓市再次歡騰起來。
不過,誰曾想,樓市去庫存,一下子去成了大狂歡。而一直秉承“擴展戰略”的企業,也借著政策東風強勢崛起,一舉挑落了萬科的“王冠”。
 

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